こんにちはTOMMYと申します。
不動産投資の買い方の流れを６つのステップに分けて解説します。
この記事で理解できること
物件を買いたいけど、どのように買ったらいいの？今は買うつもりはないけど、今後に備えて買い方を知っておきたい。そんな人への記事です。
結論として、買い方の手順を知っておくと購入までの取引がスムーズになります。物件取得までの流れをつかんでおきましょう。
不動産投資「買い方の手順６ステップ」
はじめに、良質な不動産物件（収益物件）というのは借金してでも手に入れたモノです。不動産投資家は、このような物件を取得するためにスマホやPCを見ては事細かくチェックするものです。
不動産投資はスピードが大事ですから、買い方の流れを知っておくことはとても重要なことです。
例えば、インターネットで探していると「この物件いいな！買いたいなぁ！」って思った時に、買い方を知らず、モタモタしていると他の投資家に取られる可能性は十分にありえます。良い物件はすぐに取られちゃいますからね。
事前に買い方を知っておくことは今後の資産形成に大きく左右するでしょう。
この記事では、初心者の人でも理解できるように６つのステップに分けて１つ１つ解説します。
６つのステップ
- 物件資料を請求
- 現地調査・物件を見学
- 買付申込書を不動産業者に出す
- 金融機関に融資の申込み
- 売買契約を結ぶ
- 物件の決済
Step１：物件資料を請求する
まずは物件の資料請求することからはじまります。
資料請求するには不動産会社へ問い合わする必要があります。それは次の２通りです。
資料請求する手段とは？
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この２つです。
初心者の方は「投資物件検索サイト」がおすすめです。投資物件検査サイトとは、インターネットにてスマホ、パソコンさえあれば物件情報の閲覧や資料請求が簡単に行なえます。
検索サイトを詳しく知りたい方は以下を参考下さい。
おすすめの検索サイトは３つです。
この３つの中から「この物件良いかも」と思ったら迷わず資料請求して下さい。
参考として、上記の「楽待サイト」に掲載さてれいた「沖縄県宮古島市の民泊、２世帯住宅」の物件資料を取り寄せるとします。
「資料請求」をクリックして電話 or メールで「詳細資料が欲しい」と伝えるだけです。他のサイトを利用する場合も同様です。
そうすると以下の資料が届きます。
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こんな感じで資料請求はとても簡単です。
物件を買わなくても「良さげな物件や、目星がついた物件」があったら遠慮せず資料請求しちゃって下さい。たくさんの物件情報に触れることで、目を鍛えることができます。
一方で、資料請求とは別に、詳しい物件情報を知りたい方は『登記簿謄本』をおすすめします。
登記簿謄本とは？
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登記簿謄本を見ることで、建物や土地の情報を知ることができます。また、過去から現在までの所有者の権利内容なども一目で簡単に分かります。不動産情報を知りたいときに重宝します。
誰でも取得可能であり、直接、法務局で取得するか。インターネットでもOKです。
気になる物件があったら興味本位でもいいので取得してみて下さい。
※利用時間、平日AM8:30～PM9時まで（メンテナンス等でサービスを利用できない場合あり）
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資料請求後のチェックポイント
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資料請求後は一通り目を通しましょう。
チェックポイントとしては以下の通りです。
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こんな感じで「買うに値するかを考えます」
一番のポイントは「収益性です！」
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といった感じで、電卓をたくさん叩きましょう。
先程の沖縄県宮古島市の民泊、２世帯住宅の「家賃明細表」を見てみましょう。
簡素化したモノは以下のとおりです。
【家賃明細表】※千円単位
| 当期損益推移 | 2020/07 | 2020/08 | 2020/09 | 2020/10 |
| 宿泊売上高 | 732 | 970 | 905 | 1,026 |
| 支払手数料 | 80 | 72 | 67 | 100 |
| 水道光熱費 | 73 | 54 | 60 | 100 |
| 保険料 | 30 | 30 | 30 | 30 |
| 雑費 | 10 | 10 | 10 | 10 |
| 税引前当期 純損益 |
539 | 804 | 738 | 786 |
2020年7月の欄を参考にすると、宿泊売上高「73万2千円」となっています。そこから、その他の費用をひくと税引前当期純損益が「53万9千円」となっています。
もう少し具体的な手元に残るお金を掘り下げてみます。
宮古島の２世帯物件は6,500万円です。キャッシュで出せる人は少ないと思いますので、ここで銀行融資フルローンを引いて購入したと仮定します。
毎月の銀行返済額がいくらになるのか重要ですね。「ke!san」を活用して毎月の返済額をシュミレーションすると便利です。
こんな感じで①～⑤に数字を入力し最後に計算をクリックする。
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すると、毎月の「返済額」が出てきます。
毎月の銀行返済額が「328,824円」と出てきました。先程の税引前当期純損益が「53万9千円」となっていましたね。
手残りを計算すると、
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539,000円－328,824円＝210,176円 |
固定資産税なども含めるともう少し少なくなる感じです。
このようにざっくりとした計算ですが、ネットで取り寄せた資料を参考に、手残りの金額はいくらになるのか？収益性はどのくらいだろう？と、実際にシュミレーションして買うに値するか判断すると良いでしょう。
シュミレーションする時のポイント、
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電卓をたくさん叩くことです！ |
その他にも、必要書類等あれば遠慮することなく問い合わせることです。
Step2：現地調査・物件の見学
ここからは宮古島市の物件は一旦外しておきましょう。
収益性が見込める物件をみつけたら、現地調査と物件見学を行います。物件見学する際に、修繕が必要な箇所も確認しておくと良いでしょう。見学へ行く前にグーグルストリートビューなんかで見るのもおすすめです。
Step２のポイントとして、
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この３つです。順番に解説します。
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現地調査について
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現地調査する際のポイントとしては、自分が感じる事はなんでも良いですね。例えば、違和感であったり、直感的な感覚であったりと、感覚機能を感知することは大事なことです。一方で、住む人の立場になって考えることです。
例えば、
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といった感じです。
入居者は物件そのものの質だけでなく、利便性や治安など周辺環境も重視しています。住む人の立場になって、周辺エリアの様子も忘れずに確認しましょう。例えば、女性の立場で考えてみると、街灯の少ない夜道は危険ですから入居率は悪くなるでしょう。また勾配のキツイ住環境だと年配や小さいお子さんがいるご家庭でも同様です。
このような周辺環境は入居率にも影響しますので注視するべきです。
また、隣人トラブルも確認しておくと良いですね。
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などです。
アパートやマンションなどの共同住宅なんかだと物件自体に問題がなくても、これらが原因で入居者が出ていく可能性があります。
例えば、隣人が精神病の人で毎晩奇声を上げられては困りますよね。その方には何の罪もありませんが…。隣人は引っ越しをせざるを得ないでしょう。
現地調査をする際に、周りに歩いている人や、住んでいる人に聞くとリアルな情報収集ができますよ。勇気がいることではありますが、業者が知らないことでも住んでいる人にしか分からないことって色々ありますからね。
現地調査の観点をまとめると、
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物件の見学について
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物件見学の具体的手順は以下の２点です。
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空室の物件であるなら内覧は必ず確認しておきましょう。
せっかく現地まで行くのですから、外観や室内は自分の目で確認し、入居付け出来そうか不動産屋さんにヒヤリングすることです。担当者が詳しくなければ、地元の不動産会社２～３社に立ち寄ることも想定しておくとGood Jobです。(・∀・)ｲｲﾈ!!
ヒヤリングするポイントとして、
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これらは不動産屋から聞いておくべき内容です。
売主の事情はどういった理由なのか？「売り急いでいるのか」「どんな売主なのか」、一方で、物件エリアの賃貸需要や家賃相場はいくらぐらいなのか？
これらを知らずに、相場以上に家賃設定をしても空室期間は長くなるだけです。最悪、入居者が見つからない可能性だってありますからね。入居者の立場になってきちんとヒヤリングするべきです。
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修繕が必要な箇所はないか確認する
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物件見学をする際に「修繕が必要な箇所はないか確認しましょう！」
新築や築浅なら問題ありまりませんが、安い物件は築古が多く、何かしらの問題があって当然ですから確認するところは自分の目で確かめましょう。
まずは「お金のかかる修繕箇所」と「お金のかからない修繕箇所」を分けて考えることです。
例えば、お金のかかる修繕箇所は？
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これらの修繕には100万単位でリフォーム費用がかかってきます。
仮に、築古物件を200万～300万と安価な値段で仕入れたとしても、リフォーム費用が物件価格より高くなると利回りにも影響します。手残りが残らない不動産投資は意味がありませんからね。上記の修繕箇所はメモるなどしてチェックしましょう。
躯体・構造ごと変えるには高額な費用がかかると覚えておきましょう。
お金のかからない修繕箇所は？
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表面的なところは少額程度で数万円～10万円前後って感じです。
少額で済むリフォーム箇所は重視する必要はありません。
補足、築古物件を検討しているのであれば、修繕箇所は必ず発生します。よって、リフォーム業者などに知り合いがいれば、物件見学の際に同行してもうらうのも１つの手ではないでしょうか。
物件見学の観点をまとめると、
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Step３：買い付け申込書を出す
現地調査と物件見学をクリアし、購入したい物件が絞れたら「不動産会社に買付申込書を提出します。」
これは「物件が欲しいです！」という意思を示す紙のことです。書式に決まりはなく売り主への意思表示と思って下さい。
ネットで検索すればフォーマットは簡単に手に入ります。
これらを記載して、あなたの署名と捺印をします。
法的な根拠はありませんので「A4サイズ」の紙でしたら何でも構いません。一方で、これを出したからといって必ず買わないといけない訳ではありませんので安心して下さい。
買付申込書は、出した順番で採用される可能性もありますので、早目に出すことをおすすめします。結果、売り主次第ではありますがタイミングと運に任せることです。
買付申込書の重要なポイント
買付申込書を記載する際に２つの重要ポイントがあります。
この２つです。
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順番に解説します。
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指値交渉の記載について
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指値とは、値引きや値段交渉のことを言います。
つまり、売り主様に「値段交渉」をしましょう！という訳です。その方法の一つが買付申込書にその旨を記載するということです。
一般的に、不動産価格（ネットで掲載されている価格）というのは水増しされているケースがほとんどです。
売り主側としては、500万円で売れたらいいけど580万円に価格設定したり、1000万円を1150万円という具合に大体下駄を履かせています。その理由は、売り主も「価格交渉」が入ることは想定しているため、最初の値段は高く設定したりします。
よって、買付申込書を出す際に「指値交渉」する余地は十分にあります。この指値を使って物件を少しでも安く買うことが不動産投資では大事になってきます。
例えば、
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といった感じです。
不動産投資は買値が成功か失敗を決めますので、高値掴みだけは避けたいとこですね。ご自身の希望価格をしっかり売り主様に伝え「指値交渉」すると良いでしょう。
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融資特約の記載について
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融資特約とは、「銀行から融資が下りなかった場合は契約を無効にするという条件」です。ペナルティは一切ありません。
簡単にお伝えすると、「この物件を買います！しかし、銀行融資が付かなかったら無条件に物件購入を白紙に戻します。」という意思表示です。
売り主側からみると「この人は銀行融資が下りなかったら物件を買わない人だな！」と解釈するわけです。
不動産購入する際は、一般的に銀行から借り入れするケースが多いと思います。よって銀行から融資を受けて物件を買うのであれば「絶対に融資特約はつけるべきです。」詳しくは『Step.5』で後述します。
ちなみに、現金一括で支払う場合は融資特約の記載は不要です。
買付申込書に記載する２つのポイントを説明しました。
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この２つを記載する箇所は、
赤枠のところに記載すればOKです。
フォーマットは任意なので必ずしも上記のようなモノでなくても問題ありません。ご自身の使い勝手の良いモノを選んで下さい。
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買付申込書の注意点
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この章の最後に、買付申込書を出す際の注意点を1つお伝えします。
ズバリ、「買う気がないのに出さないこと！」です。
物件資料は遠慮なく取り寄せして問題ありませんが、買付申込書は、不動産屋に余計な時間と手間をかける事になるので、買う意思がないのに出すのはヤメておきましょう。
買付申込書を出されると不動産屋は売り主様と交渉することになります。その気がないのに出されると相手の時間と労力を無駄にしてしまいます。
Step４：金融機関に融資の申込みをする
買付申込書を出すタイミングで銀行へ融資の相談をしましょう。
不動産投資は「自己資金＋ローン」で始める人が多いと思います。よって、銀行融資を使う前提でお話させて頂きます。
融資を申込む場合は、銀行などにアポを取り融資相談することが一般的です。一方で、不動産屋から銀行を紹介してもらえるのであれば、自分で開拓するより有利に進みます。
不動産屋は過去の実績からも取引している銀行が必ずありますので、担当者を紹介してもらうと、購入代金の費用なんかも相談しやすく手続きがスムーズになります。
実際に、相談に行くときは事前に銀行担当者に必要書類を確認しておきましょう。不足書類があると二度、三度と銀行に足を運ばないといけませんので面倒です。
必要書類とは？
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といった感じです。
銀行員に準備する必要書類を教えてくださいと伝えれば教えてくれますよ。
この時点で行なう審査は、「仮審査」でありまして、審査結果には大体２週間～1ヶ月前後かかります。仮審査に合格した時点で９０％の確率で融資を受けられると思っていいでしょう。
実際に物件の売買契約が済んだ後に「本審査」の承認が下ります。次のステップで後述します。
このステップで大切なことは、１つの銀行に断られても諦めないことです。融資の判断は各銀行ごとに異なります。さらに支店や担当者でも異なる場合がほとんどです。
つまり、複数の銀行に同時進行で打診することが大きなポイントです。目安として最低でも５～１０行程度は想定しておきましょう。
Step５：売買契約を結ぶ
銀行の仮審査（事前審査とも言う）に通ったら、いよいよ物件の売買契約です。
売買契約の流れ、
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この３つの手順です。順番に解説します。
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重要事項の説明について
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売買契約の際に、宅地建物取引士（不動産屋）から重要事項説明を必ず受けます。
重要事項説明とは、
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といった感じで、物件に関する事項や取引条件に関することが記載されています。
物件に関することはもちろん、水害ハザードマップの有無や、契約解除や違約金に関することなど色々と記載されています。
重要事項説明書を受ける際のポイント、
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など、よく確認しましょう。
内容によっては物件の購入を見送ることも可能です。
私は、売買契約を結ぶ前に、内容の理解を深めるため重要事項説明書の写しを事前に受け取るようにしています。売買契約の当日までに熟読し気になる点があれば聞くようにします。あまりに食い違う点があれば購入を見送ることもあります。
最終判断に時間が取れると理想的ですよね。
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売買契約を結ぶ
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重要事項の説明を聞いて問題がなければ、売り主と買い主で売買契約を結びます。
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手付金は売買価格の５～１０％程度が一般的です。
売り主と買い主の合意によって決定されます。
ここまで来ると「法的拘束力」がありますので、ペナルティも意識しないといけません。
売買契約を結ぶ際に、買主は売主に対して手付金を支払います。契約後に買い主の理由で購入をキャンセルする場合は手付金は没収される形になります。売り主の理由でキャンセルする場合は手付金を倍返しです。
例えば、手付金が売買価格の５％と仮定しましょう。
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といった感じで、買い主がキャンセルした場合は朱書きした金額が全額没収され、売り主の場合は×２倍返しになります。
ここでの心配事は、仮に銀行融資を受けれなかった場合は買いたくても買えませんよね。従って、手付金が全額没収されるのではないか？と心配になります。
Step.3にて「融資特約あり」にしている場合は、銀行の融資が承認されなかった場合でもペナルティなく契約解除できます。つまり手付金が没収されることはありません。
銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ
売買契約と同時に、銀行に正式な融資「本審査」を受けます。Step.4 の仮審査で融資可能と回答が得られているケースだと本審査は90％の確率でクリアできます。
稀に、本審査で不成立になるケースもありますので覚えてきましょう。
本審査の承認がおりたら、いよいよ銀行と金銭消費貸借契約（ローン契約）を結びます。
金銭消費貸借契約とは、銀行にお金を借りる契約のことです。つまり、借入額と金利を合わせた金額を融資期間中は毎月返済して下さいね。同意することを条件に融資しますよってことです。
金消契約で大事なポイント、
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契約後は、これらの融資条件は変更できません。
条件の見直しができる最後の機会です。疑問などがあれば、契約前に納得行くまで担当者へ質問しましょう。
現金一括で購入する場合は、このステップは不要です。
Step６：物件の決済
ついに不動産取得の最終段階です。
決済前に、売主、買主、不動産業者が立ち会い現地確認を行います。建物や付帯設備に不具合はないか？隣地との境界杭に問題はないか？物件が引き渡し可能な状態であるかをチェックします。
現地調査をクリアしたら、いよいよ決済です。
決済をする際には、
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などが出席します。
決済は一般的に、融資を受ける銀行店舗で行われます（遠方である場合はその限りではありません）。
- 当日は登記手続きから始まり
- 融資の実行
- 決済金処理と進む流れです
今回のケースは銀行融資を使いますので、「抵当権」を設定します。
抵当権を設定する際に準備するモノ、
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この３点です。
つづいて登記申請を行います。これは登記簿謄本に「所有権」を移転する作業です。これらは全て司法書士の先生が行ってくれるので心配いりません。
司法書士による必要な書類関係がすべて揃い、問題なければ融資実行が行われます。
融資が実行されたら買主の銀行口座へ一旦振り込まれます。そして、そのまま売主の銀行口座へ支払われることが一般的です。通帳へは買主から売主へ振込まれたことが印字されます。振込みが確認されたと同時に、売主は残代金の領収書を買主に渡して授受が成立します。
残代金の授受が終わったら最後に諸費用の精算を行います。
買い主は以下の費用を支払います。
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これで決済は終了です。
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関係書類の引き渡し
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決済が終了したら、物件に関わる書類を売り主から買い主へ引き渡します。
戸建て住宅であれば、
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マンション・アパート（区分含む）であれば、
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賃貸中であれば、
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などです。
上記に該当する物件書類と鍵を受け取って、引き渡しはすべて完了です。
ここまで大変でしたね。ご苦労様です！
【まとめ】不動産投資、買い方６ステップ
不動産投資の買い方を６つのステップに分けて解説しました。
できる限り専門用語を使わず解説したつもりでしたが、流れはつかめたでしょうか。
物件を買う手順は以下のとおりでしたね。
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数ヶ月にもおよぶプロセスを経て、やっと物件を取得できることが理解いただけたかと思います。
やることが多いと不安に感じた方もいるかもしれませんが、自分１人で資料集めや手続きを行なう必要はないので安心して下さい。
基本的には仲介する不動産業者がサポートしてくれます。ただし、すべてを不動産会社に任せっきりは危険です。ブログや書籍なんかを読んで最低限の知識を身に付けていきましょう。
不動産投資の勉強方法を知りたい方は関連記事を参考下さい。
不動産購入までの過程には、自分自身で判断しないといけないチェックポイントがたくさんあります。不動産業者に頼りっぱなしにすのではなく、食い違ってる点などは質問できるぐらい知識を身につけることを強くおすすめします。
最後までお付き合いありがとうございました。
＼あなたの資産形成を応援しています／