こんにちはTOMMYと申します。
不動産投資をはじめる前に知ってほしい仕組みや収入など「メリット」「デメリット」も含めわかりやすく解説します。
この記事で理解できること。
② 家賃収入と売却益にかかる税金
③「メリット」と「デメリット」
この３点です。
結論として、不動産投資は初心者からでも、はじめることはできます。一番のポイントは、とにかく「安く買うこと」です。その一方で、「税金対策」や「年金代わり」では絶対に買わないこと。
この『記事を読むことで』不動産投資とはどういうモノか理解することができます。
不動産投資のはじめかた「不動産所得とは」？
世の中には大きく分けると４つの所得があります。
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この４つです。
はじめに「不動産所得」について、どういう所得なの見ていきましょう。
不動産所得とは、
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この２つの所得になります。
インカムゲインとは、毎月入ってくる「家賃収入」のことです。
キャピタルゲインとは、売却したときの「売却益」のことです。
不動産投資では、この両方の収入を得ることが理想的です。しかし不動産投資の手法は人それぞれであり、中では家賃収入（インカム）狙いの手法であったり、売却益（キャピタル）だけを狙う手法もあります。
つまり、どちらか一方でも収益が狙える物件なら不動産投資は成功と言えるでしょう。
その逆で、どちらも狙えない物件なら不動産投資は失敗に終わってしまいます。代表的な失敗例が、「税金対策」や「年金代わり」などの謳い文句により業者から勧められた物件を捕まされることです。
業者から言われれるがままに購入するのだけは回避していきましょう。
話を一旦戻し、不動産投資で得られる収入「家賃収入」「売却益」はそのまま自分のモノになるイメージがあります。
日本という国は、税金大国であることから、これらの収入には税金が課せられます。
こんな感じです。
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毎月入る家賃収入には、「総合課税」という課税方式で計算され「本業と合算」されて税金が課せられます。
一方で、売却益に課せられる税金は、「分離課税」という課税方式であり、本業の所得とは分けて税金が課せられます。
以下の図を参考下さい。
| 種類 | 課税方式 | コメント |
| 家賃収入 | 本業と合算 | 本業と合算され所得税と住民税の税率 |
| 不動産売却 | 分離課税 |
５年以下 税率３９％ ５年超 税率２０％ |
家賃収入の場合だと、給料と合算されて税金が計算される。つまり、会社員の「給料」と「家賃収入」がプラスされて段階を踏んで税率が上がっていく仕組みとなります。
これは「累進課税方式」という税率の計算方法で、国税庁のサイトから閲覧することもできます。
会社員の方は以下の表を元に、課税所得に対して給料から「所得税」が天引きされております。
所得税の速算表↓↓
この表からわかることは、
仮に、「給料所得」と「家賃収入」の合わせた収入が「330万円～694万円」の中に収まっていると、税率は20％ってことになります。
これに「住民税がプラス１０％」課税されます。
所得税と住民税をふくめると、
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所得税20％ ＋ 住民税10％ ＝ 税率30％ |
ってことになります。
⇒ 本業と家賃収入は合算されて課税されると覚えておきましょう！
家賃収入の観点をまとめると、
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不動産を売却して利益がでると、その利益に対しても税金が課せられます。
売却によって課せられる税金は「分離課税方式」という計算方法で税率が決まります。
この分離課税というのは、先程の家賃収入の総合課税方式とは異なり、本業との所得とは分けて計算されます。
売却で得られる所得のことを、
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譲渡所得といいます。 |
売却益＝譲渡所得と覚えてねw
譲渡所得には「短期譲渡」と「長期譲渡」の２つがあり、どちらかで税金が異なります。
売却益に課せられる税率とは？
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つまり、
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で、課税される税金が異なります。
例として、2,000万の物件を購入して2,500万で売却したと仮定します。
すると「500万円」の利益ですね。
５年以下の税率39％のケースだと、
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利益500万円 ☓ 39％ ＝ 195万円（短期譲渡） |
195万円、税金のお支払いです。
５年以上の税率20％のケースだと、
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利益500万円 ☓ 20％ ＝ 100万円（長期譲渡） |
100万円、税金のお支払いです。
減価償却費など含めていない、ざっくりとした計算ですが「５年超えてから売るか」「5年以下で売るか」で税率が異なると覚えておきましょう！
一方で、売却がマイナスの場合は課税されることはありません。あくまで利益が出た場合です。
譲渡所得の観点をまとめると、
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不動産投資の「メリット」と「デメリット」
不動産投資って私にもできるの？
やったことがない人は当然に思うことですよね。
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こんな感じです。
無知につけこんだ悪党業者が多いのも事実なので、不安になる気持ちも分かります。でも、きちんと覚えれば初心者からでも、はじめることはできます。
この記事では初心者でも分かりやすく定期的に記事公開していきますので、気になる方はチェックしてみて下さい。
不動産投資は、すごく良い投資であるのは事実です。
その反面、無知のまま足を踏み入れると、危険な投資対象であるのも事実であります。
なので一緒に勉強していきましょう。
不動産投資のメリットについて
やり方さえ間違えなければメリットは本当に多いです。
不動産投資のメリットとは、
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1つ1つ解説していきます。
メリットその①：銀行にお金が借りられる
株式投資やFXなどは、どれだけ実績があってもお金を借りることができません。
不動産投資は「投資」と謳っているが、「不動産事業」としてみなされます。よって、銀行からお金が借りられるんですね。
お金が借りられる一番の理由は、不動産そのものに「担保価値」がつくことです。
メリットその②：安定している
不動産投資という事業は、昔からある商売です。いわゆる賃貸業ってヤツで、投資の王道とはよく言うモノです。
天災も保険でカバーできるし、法的措置もしっかり整っています。
毎日にように売買取引が行われており、事業として取り組むには安定しているんですね。よって銀行側もお金を融資してくれるのです。
メリットその③：毎月家賃が受け取れる
入居者がいる限り、毎月家賃が受け取れます。
マイホームは別として、現在、賃貸に住んでる方は毎月家賃を払い続けていますよね！
その家賃は、誰かも知らない大家のふところに入っているわけです。よって、あなたも大家になれば家賃収入が受け取れる。
メリットその④：インフレに強い
はじめにインフレとは何かについて簡単に整理すると、
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インフレになる理由は複数ありますが、分かりやすく例えると、景気が良くなると経済が活性化します。すると、物がよく売れるようになります。
つまり、供給 ＜ 需要を上回るので、商品の値段が上がることを意味します。
どんなものが値段上がっているの？
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こんな感じです。
身近なものをいくつか挙げてみましたが、さまざまな物の値段が上昇しております。また、ポテトチップスの正味量なんかは30グラムも減少…。これもインフレが原因です。
日本がインフレになると、お金の価値が下落しますので、タンス預金、預貯金などの資産を多く保有している人は注意が必要になります。
これまで買えていた物が、同じ値段で買えなくなってしまうからです。
一方で、インフレ時に有利にはたらく現物資産とは、
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こんな感じです。
上記のものが、インフレ時に有利になる理由とは、お金などの金融資産は発行主である国の信用によって価値が変動するのに対して、現物資産（不動産等）は、「物」そのものに価値があるため、価値が下がりにくいのです。
よって、インフレリスクを想定をするのであれば、現金を多く保有するよりも、不動産をはじめたとした現物資産を一定割合保有することが、安全策と言えるでしょう。
メリットその⑤：仕組み化
仕事しながらでも片手間で出来るのはメリットですね。
自分で管理しなくても、
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などのプロにお任せすればよいです。
一方で、管理会社に管理費を支払うぐらいならオーナー自身で自主管理した方が良い、というオーナーもいらっしゃいます。
管理することが苦ではなく好きな方なら良いですね。
いずれにせよ面倒であれば外注化もできるなど、選択肢があるのは良いことです。
メリットその⑥：税金のコントロールが出来る
不動産の節税の種類とは？
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大きく挙げるとこんな感じです。
また税金をコントロールする意味で、不動産投資（事業）に関連する費用は、経費として計上することができます。
冒頭でお話した、不動産投資で得た所得に対しては「所得税と住民税」が課税されます。
課税対象となるのは、収入そのものではなく、収入から経費を引いた残りの金額（所得）に対してです。
そのため、事業にかかった費用を全く経費計上しないのと、経費に計上するのでは、所得金額が変わります。つまり収める税金に関わってくるため、経費の計上は注目するポイントとなるのです。
計上できる経費とは？事業に関する経費とは？
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こんな感じです。
経費計上する種類はこれだけあります。ちょっと多すぎるため代表するモノだけ取り上げたいと思います。
交通費
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不動産投資事業で車を使うのであれば、購入や維持管理の費用、物件を見たり探しに行くためや、管理会社との打ち合わせなどにかかるガソリン代を経費にできます。
プライベート車を共通するのであれば、使用時間など割合を按分します。
書籍代や不動産に関すること、
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不動産投資事業に関連する、書籍やセミナー費用などは、すべて経費にできます。
通信費
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事業で使用しているスマホ代やインターネット代は、経費に計上できます。プライベートと回線が共通している場合は、使用時間などで割合を定め按分します。
接待交際費
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事業関係者との会食や接待にかかった費用は交際費として計上することができます。
不動産投資にかかる税金
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ただし、事業と関係ない個人の住民税などは経費に計上できません。
建物の減価償却費（新築、住宅用）
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建物の減価償却費も経費に計上できます。
減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数で割り、その金額を毎年経費に計上することです。実際の出費があるわけではありませんが経費に計上できます。
不動産投資界隈では、減価償却費用のことを「魔法の経費」などと言ったりします。
このように色々と経費に使え、税金をコントロールすることが可能です。
不動産を個人名義で所有するのか、法人名義で所有するかで事業経費の幅が異なるので、詳しくは税理士に相談すると良いでしょう。
メリットその⑦：実働時間が短い
給料所得の方は、基本１日に８時間を週５日ほど働きますが、それに比べ不動産所得は、実働時間が短くて済むこともメリットです。
給料所得の実働時間とは、
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休日を除き、これをマンスリーに稼働します。
自分が稼働し続けないと得られないのが給料所得です。
不動産所得の実働時間とは、
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家賃収入が入る仕組みを作るまでが稼働時間です。
仕組みさえ作ってしまえば、自分が稼働しなくても得られるのが不動産所得です。
給料所得に比べるとやることが少ないのはメリットです。
実働時間などを考えると物件の1つや2つ持っていたいものですね。
メリットその⑧：資格は不要
不動産投資や大家業に資格や許可は不要です。
業者として売買していくなら宅地建物取引士、いわゆる「宅建」という資格が必要になりますが、基本的には資格などは必要ありません。
不動産投資のデメリットについて
不動産投資のデメリットとは、
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こんな感じです。
1つ1つ解説していきます。
デメリット①：流動性が低い
流動性とは、交換のしやすさのことを指します。
株式や債権などの金融商品は、いつでも売買が可能であり現金化しやすいですが、一方で不動産は買い手がすぐ見つかるかと言えば、そうとは限りません。
他の投資商品と比べると不動産は流動性が低いため、売りたい時にすぐに換金できないというデメリットがあります。
デメリット②：空室リスク
空室が発生すると、当然ながら家賃収入が入ってこないので、できるだけ空室期間を発生させないことが不動産投資を成功させるポイントです。
空室リスクの回避策とは、
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こんな感じです。
デメリット①でお話した「流動性が低い」にも関連しますが、不動産は字のごとく不動の建物です。
動かすことが出来ないので、上記に挙げたことが非常に重要になってきます。物件を購入する地域・エリア・場所を間違っては家賃収入という「権利収入」から遠のいてしまいます。
人工が衰退していく地域で不動産投資をしよものなら「空室の期間」が長くなるリスクがあります。
一方で、都心の駅近徒歩10分圏内や、地方での投資をお考えなら立地（学校・スーパー・病院・利便性）などを重視すれば空室リスクは回避できるでしょう。
地方など、人工が減少するエリア（停滞・衰退）していく地域は避け、都心や再開発予定の地域など需要が見込まれるエリアに的を絞り購入することです。
また、サブリース契約をすれば賃料が保証されるから問題ないよって人もいます。
サブリース契約を簡単に説明すると、
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このようにオーナーは空室リスクは考えなくて良い。一見素晴らしい管理規約のように思いってしまいます。
しかし、賃料が保証されるサブリース契約は、管理手数料が高いんです。
一般的な管理委託では家賃収入の5％程度ですが、サブリースを行うと10％ほどの手数料がかかります。
また、サブリース会社が倒産する可能性も考えるべきですね。
不動産投資での一般的な利回りは「4％～5％」です。高利回りで7％程度です。その中で高い手数料を支払っていては、あなたの資産は増えていきませんよね。
そもそも駅近や立地の良いエイアで物件を購入すれば、サブリース契約なんてしなくても入居者は入りますよ。
サブリースをまとめると、
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個人的には、サブリースは不要派です。
そもそもサブリース契約をしないと空室リスクをカバーできない物件は、投資対象から外すべきだと思っています。
デメリット③：投資資金が高額である
居住用の住宅ローンは、手元に資金がなくても買うことができますね。
銀行は居住用のために借り入れする場合は「フルローン」自己資金なしで融資してくれます。
一方で、投資用の物件になると自己資金が必要になります。そのため、不動産投資は投資資金が高額になることが多いのです。
では、一般的な投資対象となる物件から見ていきましょう。
どんな物件があるの？
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こんな感じです。
上記のような「戸建て、区分マンション、新築、中古物件」どれを購入するかで金額もさまざまです。
物件の買い方は以下の通りです。
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この３つです。
①「全額自己資金」であれば、その自己資金の範囲内で物件を探さなければいけませんね。
②「全額ローン」の場合は、物件の担保評価にもよりますが、ご自身の属性（年収、資産背景）により購入可能な物件が絞られてきます。
③ 一般的な買い方は、「自己資金＋ローン」の組み合わせです。自己資金をいくら入れるかによって、購入可能な物件が決まります。
レ不動産投資をする上でもっとも多いのが「自己資金＋ローン」の組み合わせです。
どのような物件を購入するかで資金は異なりますが、基本的に自己資金（10％～30％）といった条件を求めてくる銀行さんは多いです。
よって、融資をスムーズに受けるために物件価格の10％～30％の自己資金は準備する必要があります。
目安として以下を参考下さい。
| 自己資金 | 物件価格の目安 | 物件の種類 |
| 100万円 | 300万円～1,000万円 | 区分マンション |
| 300万円 | 1,000万円～3,000万円 | 区分マンション |
| 500万円 | 1,600万円～5,000万円 | 一棟アパート |
| 1,000万円 | 3,300万円～1億 | 一棟アパート |
| 1,500万円 | 5,000万円～1.5億 | 一棟マンション |
この図から分かることは、
自己資金の金額によって、どのくらいの金額の物件を購入できるのか？
自己資金から目安の物件をみると、100万円～1500万円と投資資金が必要になります。
少なくとも自分で用意する資金として、数百万は必要なのが分かりますね。
株やFXといった金融商品に比べて、不動産投資をはじめるのに、投資資金（自己資金）が高額というのがデメリットの１つでもあります。
別の角度からみると、参入障壁が高いことから一般の方が簡単に踏み込めないことが分かります。
デメリット④：金利上昇リスク
不動産投資のメリットとして、不動産は物価に連動するのでインフレには強いというお話をしましたが、逆にデフレ局面では不動産をもっておくと価値が下がってしまうリスクがあります。
現在は、金融政策としてインフレ目標が打ち出されている状況ですので、大きくデフレに振れることはここ数年ないと思います。
しかし、現在は超低金利が続いていますので、今後はどこかのタイミングで金利が上昇する局面は十分に考えられます。
デメリット④：天災リスク
地震や台風などの天災で物件に被害が出るということも考えられます。
回避策としては、「火災保険や地震保険」などに加入するのですが、保険ですべて補償されるわけではありません。従って、あまり保険を充実させてしまうとランニングコストから費用面が大きくなりますので補償内容をあらかじめ理解して決めると良いでしょう。
補足：金融機関にてローンを組む場合は、火災保険の加入義務がほとんどです。地震保険は任意ですが、いずれにせよ、一括見積もりサイトから比較することをおすすめします。火災保険一括見積もり依頼サイト
業者の勧めてくる保険に安易に加入するのではなく、ご自身で比較検討し保険は選びましょう。
【まとめ】不動産投資の収入や仕組みを理解する
不動産投資とは？不動産投資の収入や仕組みを解説しました。
テーマは以下の通りです。
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この３つです。
前半では不動産所得の仕組みについて、不動産投資で得られる収入には「家賃収入」と「売却益」の２つがあり、それらには税金が課せられましたね。
家賃収入や売却益はすべて自分の利益になるわけではないことが理解できたと思います。
中盤から終盤にかけては、不動産投資の「メリット、デメリット」についてお話しました。
不動産投資事業はさまざまな経費を計上することができる。つまり収入から経費を引いた残りの金額（所得）に対して税金が掛かるため、経費の計上は重要なポイント！つまり不動産投資は税金対策が有効である。
不動産投資は事業であるため銀行など金融機関から融資を受けることができる。
不動産投資は自己資金が必要であり、一般的には「自己資金＋ローン」の組み合わせで物件を購入する。自己資金として数十万～数百万円は必要になります。
「金利上昇リスク」や「天災リスク」なども考慮しなければならない。ローンを組む場合は、火災保険の加入義務がほとんどです。
火災保険や地震保険は業者が勧めてくる保険に安易に加入するのではなく、必ず一括サイトなどで比較検討して選ぶこと。
興味ある方は関連記事もご覧ください↓↓
＼最後までお付き合いいただきありがとうございます／