【初心者必見】不動産投資 はじめる前に知ってほしい３つのこと

こんにはTOMMYと申します。

今回は不動産投資をはじめる前に知ってほしいことをテーマに解説します。

この３つです。

結論から先にお伝えすると、「ローンが組める人」というのは「信用力のある人」です。

資本主義社会では、借金できる人が強い人、借金力は戦闘力と言い換えることもできます。

属性を磨き、チャンスが来た時に掴める準備をする。

不動産投資では「自己資金＋ローン」の組わせが一般的です。この記事を読むことで銀行からの借り入れや借金に対する偏見を理解することができます。

 

不動産投資をはじめる前に知ること

不動産投資やマイホームの購入というのは高額の買い物ですよね。

「不動産投資」と聞いて思い描くことは、

こんな感じではないでしょうか。

マイホームを買うにしても、人に貸すための物件を買うにしても、共通点があります。

不動産はお金の超重要テーマの１つです！

国民の3大支出とは？

この3つです。

その中での「住宅」ですが、不動産投資やマイホームの購入も含め、興味あるなしに関わらず知識を蓄えるべきだと思っています。

身につけた不動産の知識は、必ず人生の役に立ちます。

日本国民の働き方の割合は８０％が会社員、平均年収は「430万円」です。

従って、マイホームの購入や投資を目的とした物件も基本的には「借金をして購入」することになります。

もし、あなたが「借金できる人」なのであれば、それは、あなたの「家計が盤石だ」「財政基盤が強固だ」ということになります。

＝コレを理解しておくことは、非常に重要です。

 

不動産の購入は銀行からの借り入れが重要である

いざ、不動産を購入して家賃収入を手に入れるぞ！マイホームを購入するぞ！

こう考えた時、大きく立ちはだかるのが「お金の問題です」

このような物件を、キャッシュで買えるような人は、普通いません。

不動産のような高額のお買い物をする際は、

ということになります。

これはマイホームの購入でも同じ話です。

世の中には２種類の人間がいます。

 

不動産を買えるのは、銀行からお金を借りられる人だけです。

そうじゃない人は、いくら「お得な優良物件」があっても、絶対に買えません。

 

不動産の世界では、お金を借りられる人を、こう呼んだりします。

今は買いたい物件ないけど、いつかは買いたい。

今はマイホームを買う気はないけど、結婚して子供が生まれたら買いたい。

こういう人がすべきことは「属性を磨くこと」ですw

属性については後述しますが、マイホームや投資物件を購入しようものならば、

「物件を購入する」=「銀行から借り入れする」ことは当然のことです。

 

不動産の世界では「借金＝レバレッジ」という

物件を購入するにあたり、銀行などから借り入れをするとします。

借り入れをするということは、「借金」するということです。借金と聞くと、どうしても身構えたり、悪いイメージを思い描いてしまいます。

では、「レバレッジ」と聞くとどうでしょうか？

レバレッジとは「テコ」のことです↓↓

レバレジを使えば、少ない力で大きなモノを動かせます。

不動産は「借金」とういより「レバレッジ」という言葉がしっくりきます。

図で捉えた方が分かりやすいので、レバレッジを不動産で例えてみます↓↓

【レバレッジを効かせない場合】

【レバレッジを効かせる場合】4,000万円は借金（レバレッジ）

【年間収入 － 利息分 ＝ 収益】

ざっくりとした計算ですが、どちらも元手が1,000万円で、「レバレッジを効かせていない場合」と「効かせている場合」の結果を見ると、

レバレッジを効かせない場合では年間の収益が100万円にとどまっていますが、効かせた場合は380万円の収益を得ることができます。

儲かる物件なら、お金を借りてでも投資した方がいいという発想です。

不動産投資に関係する属性の内容について

レバレッジを使える人の特権は、属性の良い人です。

繰り返しになりますが、物件を購入する際は「銀行から借金」をして購入します。

借り入れをする際に、銀行側はお金を貸す判断をするわけですね。

このように、あなたのバックボーンにある職業を見てくるのです。

「仕事で人を判断してはいけない！」

＝これは一般論としては正しいですが、しかし、銀行はモロに職業をみてきます。

そういった観点を含め「７つの属性」を１つ１つ解説します。

 

属性その ①：職業

銀行が一番に見ているのが職業です。

何を見ているのかというと、

 

銀行はお金をたくさん持っている人が大好きです。高評価を受ける「職業」というと、

こういう職業の方は、属性を活かし不動産を買っている人は少なくありません。

 

逆に評価が低いのが「経営者」です。

意外かもしれませんが、「経営者」より属性が良いのは、会社員の方なんです。

その理由は、社長や個人経営者は、会社が傾くと収入はなくなるわ、財産はなくなるわというリスクから銀行側は、そう判断します。

序列イメージとして順番に挙げると以下のとおりです↓↓

雇用形態は正社員の方が有利で、給与は歩合より固定給の方が有利です。

 

これらのことから、「不動産投資」がしたい「マイホーム」がほしいという観点を見ると、

• 公務員は有利
• 大企業の社員は有利
• 年収が高い会社員は有利
• 勤続年数を伸ばす

って言ったことが挙げられます。

属性が磨かれ、銀行側からも有利な状況を作れます。

 

フリーランスの人は、過度な節税による赤字決済をしない、長期間（約３年ほど）に渡って黒字を積み上げていく努力が必要ですね！

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有名YouTuberの方もキャッシュで買う分には問題ありませんが、銀行から借り入れをして物件を購入するには、職業的に評価されていないことが分かります。

「高収入」を長く安定的に続けないと、信用力が高まらないということです。

フリーランスや個人事業主は「属性」という観点では不利な職業であることは、理解しておきましょう！

 

属性その ②：年齢

銀行側からの年齢はどう判断されるの？

一般的に年齢は若いに越したことはありませんが、銀行から借り入れをする場合は、若ければ良いというワケではありません。

 

例えば、２０代の若い人は、「銀行側にも、不動産屋にも」信用が足りないと見られがちです。

というケースも、実際にあります。

３０代～４０代はかなり良い時期と言えます。

社会的にも信用力がある年齢と、役職などの肩書も武器に使えますからね。

５０歳を超えてくると、少しずつ厳しくなってきます。

なぜかというと、ローン完済年齢は８０歳までが目安だからです。

歳を重ねるごとに、融資の年数が短くなっていくなど、健康上の都合も懸念されるからです。

 

これらの年齢のことも考え、属性を上手に利用する観点をまとめると、

これが重要です。

脂の乗った旬な時期を外してはいけませんね！

 

属性その ③：家族構成

家族構成も、属性を構成する重要なポイントです。

独身、既婚者、親と同居、別居など人によって家族構成はさまざまです。

これらの家族構成から銀行側は時としてこんな質問をしてきます。

といった感じです。

また一人親がいる場合だと、「同居される予定ありますか？」だとか、配偶者はお仕事されておりますか？など「未来の不確定要素」を確認してくる場合もあります。

 

その理由としては、

 

要するに、銀行側からするとリスク要因を確認しておきたいってことです。

ちなみに、配偶者がいると一般的には有利にはなります＝「保証人」になりうるからです。

また、配偶者自身の属性が高ければ高いほど良いのは、言うまでもありません。

逆に、夫婦仲が悪いだとか、浪費家の家計だと、心像は悪くなります。

 

「属性を磨くという観点」では、

とういうことが望ましいですね！

これらのことは必ず聞かれることではありません。

しかし、そういう判断をされることもあるよって現実は、知っておきましょう。

 

属性その ④：居住環境（出身地・居住地）

居住環境はどのように評価されるの？

マイホームを持っているけど、人に貸すための物件を買う時って銀行は融資してくれるの？

このような状況もありますよね。

つまり「住宅ローンの残債があるけど、不動産投資ってできるの？」ってことです。

銀行評価としては、マイホームがプラスに働くか、マイナスに働くかは状況によって異なります。

 

プラスに働く場合は、この2つです。

地方では、持ち家比率が非常に高いです。

現在の持ち家の市場価格が、住宅ローン残債より大きいのか？小さいのか？

 

この表から分かることは、持ち家比率で考えると、地方で不動産投資をやるのであれば、「マイホームを持つ」ことが属性を高め、信用力を高める要因とも言えます。

 

「投資物件の前に、まずは自分の持ち家を買いなさい」ってことですね。

 

あくまでも銀行目線であり数ある銀行が、どのように評価するか、実際に銀行へ相談すると良いでしょう。

ちなみに東京、大阪など都市圏ではその限りではありません。

マイホームが市場価格よりプラスの場合は、銀行側はそれを担保に融資する可能性が非常に高くなります。

では、マイホームがマイナスに働き、足かせになるケースを見ていきましょう。

このような状態です。

住宅という純資産が実質マイナス1,000万円で「債務超過」の状態です。

自分の持っている「資産」より「借金」が多いということになります。

この状態だと銀行は、あなたの資産（健康状態）はマイナスと評価します。

 

銀行側からすると、「あたなに対していくら貸せるか？」という上限を決めるわけです。

 

与信枠の計算としては、簡単な式で表すと、

年収が430万円なら、430万円 ☓ 7＝約3,000万円です。

住宅ローンが「与信枠を食っている」状態だと、属性は悪くなります。

銀行目線だと、「あまりお金を貸したくないですねぇ」と判断されてもしかたありません。

ちなみに銀行というのは、数ある銀行の中から「なぜ？」私達のところに、お金を借りに来たのかっという点を重視します。

 

不動産投資をする場合には、

など、「投資したいエリアと居住地」が重なっていると「属性」は良くなります。

補足：マイホームの場合は、こういうことを気にすることはありません。あくまで不動産投資のケースです。

 

属性を磨くという観点では、

といったことが重要になります。

 

属性その ⑤：金融資産

金融資産ってどのように評価されるの？

金融資産の「種類」や「金額」も属性の1つです。

これらがプラスに働きます。

現預金はあればあるほど良いです。

銀行は「お金持っている人が大好き」なんですw

 

銀行というのは、

皮肉ではなく、そういうモノです。

銀行が、お金を貸したい人（属性が良い人）というのは、「お金を持っている人」です。

一方で、銀行がお金を貸したくない人（属性が悪い人）は、「お金を借りる必要がある人」です。

 

例えば、300万円を借り入れする簡単な方法とは

こういうことになります。

借り入れする人も、300万円の現金を使ってしまうと、手元に現金がなくなってしまいます。

よって、300万円は現金で確保しておき、銀行から借り入れをする人は少なくありません。

 

続いては株式です。

「株式」は、あればあるほど良いというワケではありません。

銀行が株式に対して、どのように評価するかは、各銀行によって異なりますが、

としか評価しなかったりします。

仮に、私の持っている100万円の株式は、銀行からすると50万円～70万円としてしか評価されない可能性があるわけです。

理由としては、

という風に、見られてもおかしくないからです。

 

一方で「債権」はというと株式よりは手堅いです。

などの種類にもよりますが、「80％～90％」ぐらい評価してもらえます。

日本国債なんかは、額面通り評価してもらえる可能性が高いですね。

個人投資家は収益性だけを追求しがちですが、銀行などの金融機関は「安全性」などを含めて評価するわけです。

銀行側の評価目線でいうなら、

両者を評価するなら、後者の方が「属性」としては良くなるでしょう。

いきなり増えたお金は、いきなり減るかもと考えるのが銀行です。

どうやって「資産を増やしたの？」と経緯を確認されることもあるので参考として覚えておきましょう。

 

「属性を磨く」という観点をまとめると、

といったことが銀行の評価は高くなるでしょう。

 

属性その ⑥：借り入れの状況

借り入れの状況はどのように評価されるの？