こんにちはTOMMYと申します。
物件の探し方ってどうやったらいいの？
どうやって物件を買ったらいいの？
そんな人への記事です。
この記事で理解できること
・収益物件の探し方
・投資物件検索サイトおすすめ４選
この３点です。
結論として、収益物件は初心者の方でも探すことができます。それはインターネットを利用して「投資物件検索サイト」で探すことです。初心者の方にも使いやすいサイトを４つご紹介します。
この記事を読むことで物件の探し方が理解できます。
不動産投資｜物件の探し方
不動産投資に興味を持ったのはいいけど、物件の探し方や、買う時って何をどうやったらいいの？こんな悩みに答えいきます。
はじめに、物件を探す上で大切なことをお伝えします。誰もが思うことですが、物件を探すなら完璧な物件を探したい。どうせ買うなら完璧な物件を買いたいですよね。
例えば、
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誰もが手にしたい物件です。
しかし、残念ながらこのような完璧な物件はないと思って下さい。正直、全部は無理ですw
仮にこのような物件が出たとしても情報弱者な我々には入ってこない代物です。
その理由は、
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こんな感じです。
不動産投資はこういう世界です。
普段からデベロッパーや建設業界、銀行員、司法書士などと繋がりがある人や、毎日、物件情報がないかリサーチしている人。つまり社会の仕組みを上手に利用している人、情報社会に強い人が勝てる世界なのです。
では、初心者の我々は良いとされる物件に出会うチャンスはないのでしょうか？いや、そんなことはありません。日本全国の住宅総数は「6242万戸」あります。
平成30年の総務省統計局からの引用データです。
これだけあれば初心者の方でも収益物件や優良物件を探すことはできます。その一方で、完璧な物件を求めすぎないことです。
例えば、
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こんな感じで、すべて完璧ではない。
買値は安いけど「内装はリフォームが必要である！」
家賃収入はプラス数万円程度だが、駅近で空室リスクがない分「５年保有して売却益を狙おう！」といった感じで、どこかしら欠点や補填しないといけないケースも視野に入れ探すことです。
令和４年、現在進行系で住宅は増え続けています。特に共同住宅は30年間で２倍以上に増加を続けています。一方で日本の人口は減少しており需要と供給のバランスから空き家も増えていることは事実です。
以下を参考下さい。
人口が減少している地域や衰退していく環境だと空室リスクも大きくなることから、どの地域で物件を購入するのか？戦う場所を選定するのは重要なポイントかもしれません。
不動産は地場産業なので土地柄、土地勘をうまく活用すれば、空き家率が高い都道府県でも人口が多い都市や再開発予定の地域など需要が見込まれるエリアに絞ると良いでしょう。
その中で収益物件や優良物件を探していくと思って下さい。逆に完璧な物件を探すとなると買えない可能性もありますので、ある程度の妥協は受け入れることです。
自分の軸として、これだけは「絶対に譲れない」モノを決めると良いですね。
それでは解説していきます。
買値が成功か失敗を決める
不動産投資で大切なことは色々とあります。
例えば、価格、間取り、広さ、立地、環境、交通の利便性、耐用年数、衰退してく地域で物件は買わないなど、挙げれば色々と出てきますが一番大切なことを１つだけお伝えします。
不動産投資で一番大切なこと、
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「買値が成功か失敗かを決める」 |
です。とても重要なポイントでありまして、
前述で何かしらの妥協は必要とお話しましたが「買値」だけは絶対に折れないで下さい。ここさえ間違えなければ不動産投資は成功へグッと近づきます。
立地や建物がどんだけ良くても買値が相場より高値であれば見送りましょう。
高く買ってしまったら毎月の家賃収入も見込めない、売却の際にも買い手が見つからない、下手するとマイナスでしか売却できない。そうなると本末転倒ですよね。
また、銀行から借り入れしているのであれば返済比率も高くなることから、手残りが残らない不動産投資は自ら負債を抱えているようなもんです。
要は高値の物件を掴まないために、
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「見極め力、相場観を養う」 |
これめちゃくちゃ大事です。
例えば、以下のような相場観ってどうですか？
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コレ高いと思いませんか？
りんご１個数百円、ミネラルウォーター１㍑100円程度です。テレビや車にしたって相場より明らかに高い値段なのが分かります。この相場観が分かるのも生活する中で身についたことです。
しかし、不動産投資となると普段のお買い物とはわけが違い物件価格の相場観なんて分かりませんよね。つまり相場観が身につくまでは物件は買わないことです。
不動産投資では「待てる人が勝てる人」という格言があります。チャンスが来る時に備え「相場観を養い」見極める判断力として見識を高める方法を共に学んでいきましょう！
安い物件を自分で探す方法
物件を探す手段としてどのような方法があるのか見ていきましょう。
物件を探す方法とは？
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この５つです。
物件を買われている方は、この中のいずれかの方法で物件を購入しています。
物件をいくつも所有していると、業者などのお付き合いから話がくることもありますが、これから不動産投資をはじめますって人へ「向こうから」話が来ることは残念ながらありません。
業者側からすると「お付き合いがない人」や「資金力がない人」ではなく、すぐに買ってくれるお金持ちの人へ持って行きたいわけです。結論としては業者などに頼るのではなく「自分で探し出す」ことです。
補足として、売り込みの電話営業がかかってくる場合がありますが、絶対に買うべきではありません。本来、良い物件いうのは世に出る前に買われてしまうモノです。電話してまで売りつけてくる物件は「売り残っているので買ってくれませんか？」と言っているようなもんです。
初心者へおすすめの買い方は、
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この２つになります。
「投資物件検索サイト」だと取り扱っている物件が豊富である。インターネット上で閲覧できるのでスマホ１つあれば「物件の検索が容易である」。実際に多くの不動産投資プロも利用しているポータルサイトです。一方で地場不動産のケースだとお宝物件が見つかることがあります。
この２つをうまく活用することで初心者の方でも良い物件を手に入れることができます。
順番に見ていきましょう。
投資物件検索サイト
投資物件検索サイトの活用手順、
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この順番です。
いきなり買うのではなく、サイトを見て良さそうな物件があったら「お気に入りへ追加」や「メモ」をして下さい。一方で「どれくらいの日数で売れるかチェック」して下さい。後日、サイトから該当する物件が消えていたら買われたことを意味します。
この作業を３ヶ月～半年ほど繰り返すことです。
毎日新規物件が登録されるので、より多く見ることをおすすめします。そうすることで以下のことが手に入ります。
自分の判断力が身につく、
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このように見識が広く高まります。
良い物件だとWedにのった瞬間、買われてなくなります。一方で相場より高い物件だと買い手が見つからないため残ったままになります。
仮に「この物件良さそうだな！」と１０件の物件をリストへ入れたとします。１０件すべてがWeb上から消えていると、あなたの目利きは良かったことになります。一方で１０件すべてが数ヶ月経っても残っているようだと買わない方が賢明でしょう。
買値が成功か失敗かを決めますので、wedで相場観を養います。
地場不動産屋へ直談判
地場の不動産屋の活用手順、
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結論、手間がかかります。
不動産は地場産業なので地場不動産屋だと大手にはない情報をもっていたりします。任意売却や相続物件など安く掘り出しモノが見つかることがあります。電話したり不動産屋に直接足を運んだりと、手間はかかりますが根気よく探せる人だとお宝物件に出会うチャンスは大いにあります。
投資物件検索サイトおすすめ４選
投資物件のポータルサイトといっても数多くあります。
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こんな感じです。
１つの不動産サイトでも数万件の物件が掲載されており、また同じ物件を取り扱っていることが殆どです。よって上記のサイトすべて閲覧すると時間効率も悪いので、４つに絞りました。
４つの投資物件サイト、
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順番に解説します。
楽待
楽待とは、株式会社ファーストロジック（東証上場：6037）が運営する不動産投資ポータルサイトです。
会社概要は以下のとおりです。
| 会社名 | 株式会社ファーストロジック |
| 代表者 | 坂口 直大 |
| 設立年 | 2005年８月 |
| 資本金 | 8,700万円 |
| 市場情報 |
2015年2月18日 上場 東証スタンダード 6037
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| 事業内容 | 不動産投資サイト「楽待」の運営 |
| 取り扱い物件 | 約70,000件 |
| 所在地 |
〒104-0032 東京都中央区八丁堀3-3-5 |
取り扱っている物件の数や利用のしやすさで国内No.1のシェアほ誇る人気サイトです。「上場企業」からも社会的信用や知名度からも信頼できるサイトです。
４つのステップが特徴です。
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この４つです。
楽待では不動産投資で成功するための「正しい知識」を網羅的に身につけることができます。実際の大家さんのノウハウが毎日更新され、YouTube含め学ぶことはもちろん楽待相談室で気軽に相談できます。また、物件を探すことから運用して売却まで計画的な出口戦略を導き出せます。
楽待は不動産投資へ特化していることから物件価格シュミレーションを利用すれば、キャシュフローなどリアルな手残り、積算価格などすべて無料で利用できます。
以下、参考下さい。
会員登録すると、これらの役立つ情報が手に入ります。サイトやアプリの使い勝手も簡単でとても分かりやすいのも特徴です。
当サイトで気になる物件がありましたら「♡お気に入り」へ追加しどれくらいで売れるのかチェックしてみて下さい。
健美家
健美家とは、健美家株式会社が運営している投資物件検索サイトです。
会社概要は以下のとおりです。
| 会社名 | 健美家株式会社 |
| 代表者 | 倉内 敬一 |
| 設立年 | 2004年 4月 |
| 資本金 | 1,000万円 |
| 事業内容 | 不動産投資サイト「健美家」の運営 |
| 取り扱い物件 | 約50,000件 |
| 所在地 |
〒102-0083 東京都千代田区麹町1-4-4 |
楽待につづいて国内No.2のシェア誇る不動産投資情報サイトです。
楽待と比較すると少しばかり劣るところもありますが、物件の取り扱い含め、サイトの使い勝手も簡単で多種多様な物件を探しやすいのが特徴です。
健美家の特徴は物件を探しやすい、
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収益物件詳細検索このように簡単に物件を探すことができます。
不動産投資を学ぶコンテンツも充実しております。
会員登録すると、これらのコンテンツが無料で利用できます。
気になった方は是非登録してみてね。こちらも気になる物件があったら「☆お気に入り追加」を忘れず、どれくらいでサイトから消えるのかチェックし相場観と判断力を磨いていきましょう。
アットホーム
アットホームとは、アットホーム株式会社が運営している不動産情報サイトです。基本的には賃貸物件を主に掲載しており、中古物件の売買も多く取り扱っているのが特徴です。
会社概要は以下のとおりです。
| 会社名 | アットホーム株式会社 |
| 代表者 | 鶴森 康弘 |
| 設立年 | 1967年 12月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 事業内容 | 不動産情報サイト 「アットホーム」の運営 |
| 取り扱い物件 |
約2,000,000件 ・賃貸物件 約160万件 ・投資物件 約40万件 |
| 所在地 |
〒144-0056 東京都大田区西六郷4-34-12 |
アットホームでは、「楽待」「健美家」のような不動産投資専門のサイトではなく、不動産情報サイトです。賃貸物件が主であることから収益物件を探す際に、物件の表面利回りなどが記載されていない場合が多く不便に感じる点もあるでしょう。
アットホームの管理画面で「買う」を選択して覗いてみて下さい。
アットホームの特徴とは、
このようなコンテンツが利用できます。
コンテンツ的には「楽待」「健美家」と比べると実際に劣るところはあります。その理由としては不動産投資に特化していない情報サイトであり、一般的に居住用の情報サイトだからです。
アットホームは賃貸物件、投資物件と合わせて約200万件の物件を取り扱っています。一方で投資対象となる物件の取り扱い件数は40万件ほどです。
投資物件の件数を比較すると、
| 楽待 | 約７万件 |
| 健美家 | 約５万件 |
| アットホーム | 約４０万件 |
こんな感じです。
アットホームが圧倒的に多いですね。その理由は「持ち家の売却」を掲載している点です。言わば素人が売りに出しているということですね。売却の目的が家庭の事情ということが推測できます。一方で「楽待」「健美家」は投資物件に特化しているので、取り扱い物件数も持ち家と比較すると少ない傾向にあります。
「楽待」「健美家」は投資家のプロが比較的多く閲覧するサイトであるため競合が多いレッドオーシャンとも言えるでしょう。一方でアットホームは売主が素人であるケースが多いため、我々のような投資家にとってはブルーオーシャンと捉えることもできます。
アットホームの観点をまとめると、
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地域の不動産情報サイト
皆さんがお住まいの地域に特化した不動産情報サイトです。
上記の３つは全国展開のサイトです。不動産は地場産業なので地域の不動産屋だと大手にはない情報をもっていたりします。
不動産投資は、管理会社などに依頼すれば遠隔で運用することも可能ではありますが、初心者の方がはじめから優秀な管理会社や銀行を探すことは難しいと思います。
よって、地域の不動産情報サイトで探すことは得策と言えるでしょう。土地柄、土地勘を知っているということは他人と比べると有利です。また、不動産屋さんに直談判も可能であり、物件を見たいとなると直ぐ飛んでいけることもメリットです。
地域の不動産情報サイトの観点をまとめると、
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【まとめ】不動産投資おすすめの収益物件の探し方
不動産投資をする上で初心者でも収益物件を探す方法を解説しました。
はじめに不動産投資で一番大切なこと「買値が成功か失敗を決める」ことをお話しました。
不動産投資は弱肉強食の世界ですから「安いのか・高いのか」分からないうちは絶対に買っちゃダメです。「見極め力・相場観」を養うために以下のサイトをご紹介しました。
４つの投資物件サイト、
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このようなサイトに複数登録して、物件情報を集めることで「高い物件」「安い物件」と判断できるまでしっかり見下ろすことが大切です。
上記のサイトに合わせて地場不動産屋さんに足を運びお宝物件を探すと効率よく探せると思います。
不動産投資は価格差が激しい世界です。同じ物件でも数百万円変わることなんてザラにあります。その理由は、物件の価格は売り主が自由に設定できますし、仲介業者も手数料を多く受け取るため高い値段で設定したりします。業者にハメ込まれないように自分の判断力を身に付けていきましょう。
＼最後までお付き合いありがとうございました／
皆さんの資産形成を応援しております。